Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien à Bordeaux ?
Investir dans l'immobilier à Bordeaux suscite de nombreuses interrogations, notamment sur le choix entre le neuf et l'ancien. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu'il convient d'analyser pour faire un choix éclairé.
Dans un marché local aussi dynamique, comprendre les spécificités de chaque segment est essentiel pour optimiser son investissement.
Le marché immobilier bordelais en 2025 :
état des lieux
En 2025, le marché immobilier à Bordeaux conserve toute son attractivité grâce à un bon équilibre entre prix, rentabilité et diversité de l’offre. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’élève à 4 487 €, avec des variations allant de 2 896 € à 6 143 € selon les quartiers. Pour une maison, le tarif moyen atteint 4 767 €, pouvant grimper jusqu’à 8 484 € dans les secteurs les plus prisés. Ces niveaux de prix reflètent la vitalité du marché, porté par une demande constante, notamment dans les quartiers comme Les Chartrons, Saint-Pierre ou Caudéran. Par ailleurs, la dynamique locative reste solide, avec un loyer moyen de 16,9 €/m² pour un appartement et 15,4 €/m² pour une maison, ce qui conforte les perspectives de rendement pour les investisseurs. Dans ce contexte, investir à Bordeaux apparaît toujours comme une décision stratégique, que l’on opte pour un bien neuf ou un logement ancien.
Investir dans le neuf à Bordeaux : avantages et inconvénients
Le logement neuf à Bordeaux présente plusieurs atouts indéniables pour les investisseurs. Parmi les principaux bénéfices, on retrouve des frais de notaire réduits, situés entre 2 % et 3 %, ce qui représente une économie significative par rapport à l'ancien. De plus, les constructions neuves respectent les normes énergétiques actuelles, ce qui garantit de meilleures performances thermiques et donc des coûts d’exploitation moindres. Un autre avantage important réside dans la possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions, pour les primo-accédants. Ce dispositif permet de financer une partie de l’achat sans payer d’intérêts, ce qui améliore sensiblement l’accessibilité au logement neuf
Cependant, le neuf comporte aussi quelques limites. Les biens sont souvent situés dans des zones en développement, à l'écart du centre-ville, ce qui peut influencer l'attractivité locative. De plus, les délais de livraison peuvent retarder la mise en location, et le coût d'achat initial est généralement plus élevé que dans l'ancien. En moyenne, un logement neuf coûte entre 10 % et 30 % plus cher qu’un bien équivalent dans l’ancien. Cette différence s’explique par la qualité des matériaux, les normes imposées. Il est donc essentiel de bien évaluer ses objectifs avant de s'engager dans ce type d'investissement.
L'ancien à Bordeaux :
charme, emplacement et rentabilité
L'immobilier ancien conserve une place prépondérante dans le paysage bordelais, notamment pour son charme architectural et sa localisation centrale. Les biens situés dans des quartiers historiques comme Saint-Michel ou Saint-Pierre attirent aussi bien les investisseurs que les locataires en quête d’authenticité.
Sur le plan financier, l'ancien offre souvent un prix au mètre carré plus compétitif, ce qui peut se traduire par une rentabilité plus immédiate. Toutefois, il faut tenir compte des frais de notaire plus élevés (jusqu'à 8 %) et des travaux de rénovation parfois nécessaires pour mettre le logement aux normes. Ces coûts doivent être anticipés dans le calcul global de l'investissement.
Comparaison financière :
neuf vs ancien à Bordeaux
Sur le plan purement financier, les deux options présentent des caractéristiques contrastées. Le neuf offre des avantages fiscaux non négligeables, notamment via des dispositifs d’aide comme le PTZ, ainsi qu’une gestion simplifiée grâce à des biens neufs sans travaux à prévoir.
L'âge du logement et les frais annexes peuvent toutefois en faire une solution plus coûteuse à court terme. À l'inverse, l'ancien peut permettre une meilleure rentabilité à l'achat, mais avec des risques de travaux et de gestion plus élevés. Le choix final doit donc s'appuyer sur une analyse précise du budget disponible, de la durée de l'investissement et du type de locataire visé.
Quel type d’investissement
selon votre profil ?
Le choix entre neuf et ancien dépend avant tout de votre profil d'investisseur. Si vous êtes primo-accédant, le neuf peut offrir une meilleure visibilité sur les coûts à venir et une simplicité de gestion. Pour les investisseurs patrimoniaux, à la recherche de biens de caractère et bien placés, l'ancien constitue souvent une valeur sûre.
Les investisseurs locatifs orientés vers la rentabilité immédiate pourront trouver dans certains logements anciens des opportunités rares, à condition d’intégrer les frais de mise aux normes. Il est donc primordial d'étudier son projet dans sa globalité, et de se faire accompagner par un professionnel local.
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Publié le 02/06/2025 par
Stéphanie HAMMADI
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